Versicherungen in der Due Diligence prüfen
Bei einer Immobilientransaktion gehen die Versicherungen mit. Beim Asset Deal tritt der Käufer nach § 95 VVG in die Gebäudeversicherung ein, beim Share Deal laufen alle Verträge der Gesellschaft weiter. Eine Insurance Due Diligence zeigt vor dem Kauf, welche Lücken, Schäden und Kosten mitkommen.
- Asset Deal§ 95 VVG
- Share DealVerträge laufen weiter
- KritischÜbergangszeit
- Lesezeit3 Minuten
Carla Stoltze · Geschäftsführerin · Versicherungsmaklerin
Was mit dem Objekt übergeht
Die Struktur der Transaktion bestimmt, welche Verträge der Käufer übernimmt.
Beim Asset Deal wird das Grundstück verkauft. Nach § 95 VVG tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in die bestehende Gebäudeversicherung ein. Verkäufer und Käufer haften für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode gesamtschuldnerisch. Der Versicherer muss den Käufer erst gegen sich gelten lassen, wenn er von der Veräußerung Kenntnis erlangt.
Nach § 96 VVG können beide Seiten den Vertrag nach der Veräußerung kündigen. Der Versicherer mit einer Frist von einem Monat. Der Erwerber mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Periode, aber nur innerhalb eines Monats nach dem Erwerb oder nach Kenntnis von der Versicherung. Diese Frist wird in Transaktionen oft versäumt.
Beim Share Deal ändert sich der Versicherungsnehmer nicht. Die Objektgesellschaft bleibt Vertragspartnerin, und alle Verträge laufen weiter. Change-of-Control-Klauseln können dem Versicherer in diesem Fall Sonderrechte geben. Die Schadenhistorie bleibt ebenfalls bei der Gesellschaft.
- Asset Deal: Gebäudeversicherung geht mit dem Eigentum über
- Share Deal: alle Verträge der Gesellschaft bleiben bestehen
- Schadenhistorie und offene Schäden kommen mit
- Change-of-Control-Klauseln können Rechte auslösen
Typische Red Flags
Diese Befunde tauchen in Wohnportfolios immer wieder auf.
In Wohnportfolios wiederholen sich die Befunde. Versicherungssummen stammen aus dem Erwerb durch den Verkäufer und wurden seitdem nicht angepasst. Elementarschutz fehlt bei einzelnen Objekten, ohne dass es dafür eine dokumentierte Entscheidung gibt. Gewerbeeinheiten sind beim Versicherer als Wohnen angegeben.
Besonders wichtig ist die Schadenhistorie. Ein Objekt mit hoher Schadenquote kann nach dem Closing zu einem Sanierungsverlangen führen, und die Prämie steigt. Diese Kosten gehören in das Kaufpreismodell. Ohne Vollmacht zur Versichererabfrage bleibt die Historie oft lückenhaft.
Auch die Finanzierung stellt Anforderungen. Banken verlangen einen bestimmten Deckungsumfang, eine Sicherungsbestätigung zugunsten des Darlehensgebers und bei großen Objekten Terrorschutz. Erfüllt der bestehende Vertrag das nicht, muss vor dem Closing nachgebessert werden.
- Versicherungssumme deutlich unter dem Wiederherstellungswert
- Kein Elementarschutz in gefährdeten Lagen
- Sanierungsklauseln oder angekündigte Beitragserhöhungen
- Mietverträge, deren Versicherungspflichten nicht erfüllt sind
- Bankauflagen, die der bestehende Schutz nicht erfüllt
Die Übergangszeit absichern
Die Altpolice wird oft nicht geprüft, weil man sie ersetzen will. Die neue beginnt aber erst später. Dazwischen trägt der Käufer das Risiko.
In vielen Transaktionen ist die Versicherung ein Thema für nach dem Closing. Der Käufer plant, das Objekt in seinen eigenen Rahmenvertrag aufzunehmen, und schaut sich die Altpolice deshalb nicht genau an. Der neue Vertrag beginnt aber oft erst zur nächsten Fälligkeit oder nach Abschluss der Datenaufnahme.
Dazwischen liegen Wochen oder Monate, in denen das Objekt über einen Vertrag versichert ist, den niemand geprüft hat. Brennt es in dieser Zeit, zählt, was in der Altpolice steht. Deshalb gehört auch die Altpolice auf den Prüfstand, zumindest für die Übergangszeit.
Ein sauberer Plan legt fest, wann der neue Vertrag beginnt, ob die Altpolice bis dahin ausreicht und wer innerhalb der Monatsfrist des § 96 VVG entscheidet.
- Deckung der Altpolice bis zum neuen Vertrag prüfen
- Kündigungsfristen nach § 96 VVG einplanen
- Neuen Vertrag vor dem Übergang abstimmen
Häufige Fragen
Kann der Käufer die übernommene Police kündigen?
Nach § 96 VVG haben Erwerber und Versicherer ein Kündigungsrecht nach dem Übergang, mit Fristen. Wer kündigt, muss dafür sorgen, dass der neue Vertrag lückenlos anschließt.
Was ist eine Red Flag?
Ein Befund, der Kaufpreis, Kaufvertrag oder die Zeit nach dem Closing betrifft: Unterversicherung, fehlender Elementarschutz, laufende Sanierungsklauseln, Deckungslücken bei Sonderrisiken.
Garantiert Field & Folio eine bestimmte Deckung oder Regulierung?
Nein. Deckung und Regulierung hängen immer vom konkreten Vertrag, den Bedingungen und dem Sachverhalt ab. Wir bereiten die Informationen auf, prüfen offene Punkte und begleiten die Klärung mit dem Versicherer.
Weiterlesen
Quellen
Wie sieht das in Ihrem Bestand aus? Wir sehen es uns an.