Versicherungsprogramme für Immobilienportfolios ausschreiben
Ein Versicherungsprogramm für ein Immobilienportfolio wird ausgeschrieben, indem alle Versicherer dieselbe vollständige Datengrundlage erhalten: Objektliste, Werte, Schadenverlauf und ein definierter Deckungsstandard. Die Angebote werden Punkt für Punkt verglichen. Danach wird das Programm laufend weiterentwickelt, wenn Objekte hinzukommen oder sich der Markt bewegt.
- GrundlageKonsolidierte Bestandsdaten
- Vorlauf4 bis 6 Monate
- ErgebnisProgramm mit Standard
- Lesezeit3 Minuten
Carla Stoltze · Geschäftsführerin · Versicherungsmaklerin
Den Deckungsstandard festlegen
Ohne definierten Standard vergleicht man Angebote, die verschiedene Dinge versichern.
Vor jeder Ausschreibung steht die Frage, was versichert sein soll. Ein Deckungsstandard legt für das ganze Portfolio fest, welche Gefahren eingeschlossen sind, welche Summenermittlung gilt, welche Selbstbehalte akzeptabel sind und welche Klauseln Pflicht sind, etwa Unterversicherungsverzicht, grobe Fahrlässigkeit oder Ableitungsrohre.
Der Standard orientiert sich an den Anforderungen der Eigentümer, der Fondsbedingungen und der finanzierenden Banken. Er macht Angebote vergleichbar und schafft eine Linie, an der sich spätere Zukäufe messen lassen.
- Gefahren, Summenermittlung und Selbstbehalte festlegen
- Pflichtklauseln definieren
- Anforderungen von Banken und Fondsbedingungen einbeziehen
Die Ausschreibungsunterlagen
Alle Versicherer müssen dieselbe Datengrundlage bekommen.
Versicherer kalkulieren nach dem, was sie sehen. Eine vollständige Ausschreibung enthält die Objektliste mit Adresse, Baujahr, Bauart, Fläche, Nutzung und Werten, den Schadenverlauf der letzten fünf Jahre je Objekt, den gewünschten Deckungsstandard und die bisherige Prämie.
Je besser die Daten, desto genauer und oft günstiger das Angebot. Lücken füllen Versicherer mit vorsichtigen Annahmen. Ein konsolidierter, belegter Datenstand ist deshalb die wichtigste Vorbereitung.
- Objektliste mit Werten und Merkmalen
- Schadenverlauf über fünf Jahre je Objekt
- Deckungsstandard und bisherige Konditionen
Vergleichen, verhandeln, platzieren
Der Vergleich prüft zuerst den Schutz, dann den Preis.
Die Angebote werden gegen den Standard gelegt. Jedes Angebot und jede Variante, etwa Basis oder Premium, wird dafür genauso ausgelesen wie der Bestandsvertrag: Feld für Feld, mit Fundstelle. So stehen Bestand und Angebote in einer Vergleichsmatrix nebeneinander. Wo ein Versicherer abweicht, wird das benannt und nachverhandelt. Erst danach wird der Preis verglichen, netto und auf Jahresbasis.
Für die Entscheidung entsteht eine Vorlage, die Investoren, Gremien oder Fondsgesellschaft nachvollziehen können. Nach der Entscheidung wird der Wechsel geplant: Kündigungen, Anschlussdeckung, Sicherungsbestätigungen für Banken.
- Abweichungen vom Standard benennen und nachverhandeln
- Entscheidungsvorlage für Gremien
- Lückenlosen Wechsel mit Bankbestätigungen planen
Das Programm weiterentwickeln
Zukäufe, Verkäufe und Schadenverlauf halten das Programm in Bewegung.
Ein Versicherungsprogramm ist nach der Platzierung nicht fertig. Zukäufe werden aufgenommen, Verkäufe abgemeldet, Werte angepasst. Der Schadenverlauf wird laufend ausgewertet, damit zur nächsten Verlängerung eine starke Verhandlungsposition besteht.
Ändern sich Markt oder Anforderungen, wird der Standard angepasst. So bleibt das Programm über Jahre passend, ohne dass jede Verlängerung eine neue Ausschreibung braucht.
Hilfreich ist ein fester Jahresrhythmus: Zum Stichtag wird der Bestand ausgewertet, drei Monate vor der Hauptfälligkeit liegt die Verhandlungsgrundlage vor, und alle zwei bis drei Jahre wird geprüft, ob eine erneute Marktansprache lohnt.
- Zu- und Abgänge laufend einpflegen
- Schadenverlauf vor jeder Verlängerung auswerten
- Standard an Markt und Anforderungen anpassen
Häufige Fragen
Wann sollte eine Ausschreibung beginnen?
Vier bis sechs Monate vor der Hauptfälligkeit. Die Kündigungsfrist der bestehenden Verträge liegt meist drei Monate davor, und bis dahin sollten belastbare Angebote vorliegen.
Muss das ganze Portfolio in einen Vertrag?
Nein. Ein Programm kann einen Rahmenvertrag für den Großteil und Einzelverträge für Sonderfälle kombinieren. Entscheidend ist ein gemeinsamer Deckungsstandard.
Wie viele Versicherer werden angefragt?
So viele, wie für Objektart und Volumen sinnvoll sind. Als ungebundener Makler sind wir an keinen Versicherer gebunden.
Garantiert Field & Folio eine bestimmte Deckung oder Regulierung?
Nein. Deckung und Regulierung hängen immer vom konkreten Vertrag, den Bedingungen und dem Sachverhalt ab. Wir bereiten die Informationen auf, prüfen offene Punkte und begleiten die Klärung mit dem Versicherer.
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Quellen
Wie sieht das in Ihrem Bestand aus? Wir sehen es uns an.