Versicherung von Immobilienfonds und Objektgesellschaften
In Immobilienfonds sind die Versicherungen meist über viele Objektgesellschaften verteilt, mit unterschiedlichen Verwaltungen, Versicherern und Vertragsständen. Für Kapitalverwaltungsgesellschaft und Asset Management zählt, dass jedes Objekt nach demselben Standard versichert ist, dass Anforderungen von Banken und Anlegern erfüllt sind und dass sich der Stand jederzeit belegen lässt.
- StrukturObjektgesellschaften
- ZielEin Standard
- NachweisReporting und Bank
- Lesezeit3 Minuten
Carla Stoltze · Geschäftsführerin · Versicherungsmaklerin
Viele Gesellschaften, viele Verträge
Fondsstrukturen vervielfachen die Zahl der Verträge und Zuständigkeiten.
Immobilienfonds halten ihre Objekte häufig in eigenen Objektgesellschaften. Jede Gesellschaft ist Eigentümerin und damit Versicherungsnehmerin. Mit jedem Ankauf kommen die Verträge des Verkäufers hinzu, mit jeder Verwaltung deren Gewohnheiten.
So entsteht ein Bestand, in dem zehn Objekte bei sieben Versicherern mit fünf verschiedenen Bedingungswerken versichert sind. Für die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die für das Sondervermögen verantwortlich ist, ist das schwer zu überblicken.
- Objektgesellschaften als einzelne Versicherungsnehmer
- Übernommene Verträge aus jedem Ankauf
- Unterschiedliche Verwaltungen und Bedingungswerke
Ein Standard für das Sondervermögen
Ein gemeinsamer Standard macht den Bestand steuerbar und belegbar.
Ein einheitlicher Deckungsstandard legt fest, wie jedes Objekt im Fonds versichert sein soll. Er beschreibt Gefahren, Summenermittlung, Selbstbehalte und Pflichtklauseln. Neue Objekte werden beim Ankauf dagegen geprüft und angeglichen.
Der Standard ist auch ein Nachweis. Gegenüber Anlegern, Verwahrstelle und Prüfern lässt sich zeigen, dass die Versicherung des Sondervermögens geordnet ist.
- Standard für Gefahren, Summen und Selbstbehalte
- Angleichung neuer Objekte beim Ankauf
- Nachweis gegenüber Anlegern und Prüfern
Transaktionen und Bankauflagen
Ankäufe, Verkäufe und Finanzierungen setzen eigene Anforderungen.
Bei jedem An- und Verkauf ändern sich die Verträge. Beim Asset Deal geht die Gebäudeversicherung nach § 95 VVG auf den Käufer über, beim Share Deal bleibt sie bei der Gesellschaft. Die Übergangszeit bis zum neuen Vertrag muss in beiden Fällen geprüft sein.
Finanzierende Banken stellen Anforderungen, die nach dem Closing laufend erfüllt sein müssen. Eine Übersicht je Objekt mit Deckungsstand, Sicherungsbestätigung und Fristen verhindert, dass eine Auflage unbemerkt verletzt wird.
- Übergangszeit bei jeder Transaktion prüfen
- Sicherungsbestätigungen und Bankauflagen je Objekt führen
- Kündigungsrechte nach § 96 VVG im Blick behalten
Reporting an Anleger und Gremien
Der Versicherungsstand gehört ins regelmäßige Reporting.
Anleger und Gremien wollen wissen, ob das Vermögen angemessen geschützt ist und was es kostet. Ein Versicherungsreporting zum Stichtag zeigt Deckungsstand, Abweichungen vom Standard, Schadenverlauf und Prämienentwicklung je Objekt und für den Fonds.
Wird der Datenstand laufend gepflegt, entsteht das Reporting ohne Sammelarbeit. Veränderungen zum Vorstichtag sind sofort sichtbar.
Neben dem Bericht steht ein Datenexport je Objekt und Police zur Verfügung. Er lässt sich in Fondsreporting, Portfoliomanagement- oder ESG-Systeme übernehmen, etwa um physische Klimarisiken und ihren Versicherungsschutz gemeinsam auszuweisen.
- Deckungsstand und Abweichungen je Objekt
- Schadenverlauf und Prämienentwicklung
- Veränderungen zum Vorstichtag
Häufige Fragen
Wer ist Versicherungsnehmer in einer Fondsstruktur?
Meist die jeweilige Objektgesellschaft oder das Sondervermögen, vertreten durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft. Wichtig ist, dass Versicherungsnehmer und Eigentümer übereinstimmen und dies auch nach Umstrukturierungen noch stimmt.
Lassen sich Policen mehrerer Objektgesellschaften bündeln?
Ja, über einen Rahmenvertrag, dem die Gesellschaften beitreten, oder über abgestimmte Einzelverträge mit gleichem Standard. Welche Form passt, hängt von Struktur und Bestand ab.
Was verlangen finanzierende Banken?
Typisch sind ein Mindestumfang der Deckung, eine Sicherungsbestätigung zugunsten der Bank, Mitteilungspflichten bei Kündigung und bei großen Objekten Terrorschutz.
Garantiert Field & Folio eine bestimmte Deckung oder Regulierung?
Nein. Deckung und Regulierung hängen immer vom konkreten Vertrag, den Bedingungen und dem Sachverhalt ab. Wir bereiten die Informationen auf, prüfen offene Punkte und begleiten die Klärung mit dem Versicherer.
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Quellen
Wie sieht das in Ihrem Bestand aus? Wir sehen es uns an.