Versicherungen bei der Objekt­übernahme prüfen

Was bei der Übernahme mitkommt

Die neue Verwaltung übernimmt Verträge, die sie nicht ausgewählt hat.

Bei einem Verwalterwechsel in einer WEG ändert sich der Versicherungsnehmer nicht. Die Gemeinschaft bleibt Vertragspartnerin des Versicherers, die neue Verwaltung vertritt sie ab dem Bestellungstag. Alle Verträge laufen also weiter, mit allen Stärken und Schwächen.

Nach § 19 Abs. 2 WEG gehört eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die neue Verwaltung ist damit von Anfang an dafür verantwortlich, dass dieser Schutz besteht. Wer einen unzureichenden Vertrag übernimmt und nichts unternimmt, trägt ein eigenes Haftungsrisiko.

Oft kommen die Unterlagen unvollständig an. Es fehlen Nachträge, die Schadenhistorie liegt beim Vorgänger oder beim Versicherer, und Beschlüsse zu Selbstbehalten stehen in alten Protokollen, die niemand mehr liest.

• Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, gegebenenfalls Gewässerschaden
• Laufende und abgeschlossene Schäden
• Beschlüsse zu Versicherungen und Selbstbehalten
• Fristen für Kündigung und Hauptfälligkeit

Was geprüft werden sollte

Die ersten Wochen entscheiden, ob Lücken auffallen oder weiterlaufen.

Der erste Blick gilt den Grundlagen. Gibt es für jede Sparte einen gültigen Versicherungsschein, und ist die Prämie bezahlt? Ein Zahlungsverzug kann nach § 38 VVG zur Leistungsfreiheit führen. Das passiert bei Verwalterwechseln häufiger, als man denkt, weil Lastschriften und Konten umgestellt werden.

Danach folgt der Inhalt: Versicherungssumme und Objektstand, Unterversicherungsverzicht, Elementarschutz, grobe Fahrlässigkeit, Ableitungsrohre, Mietausfall. Dazu gehört die Frage, ob der Versicherer bereits Sanierungsmaßnahmen verlangt oder Zuschläge erhoben hat.

Offene Schäden brauchen besondere Aufmerksamkeit. Es muss klar sein, wer sie gemeldet hat, wie weit die Regulierung ist und welche Fristen laufen. Ein Schaden, der in der Übergabe verloren geht, kann verjähren.

• Stimmen Versicherungssumme und Objektstand überein?
• Sind Elementar, Unterversicherungsverzicht und grobe Fahrlässigkeit vereinbart?
• Gibt es Sanierungsklauseln oder Beitragszuschläge?
• Welche Schäden sind offen, und wer führt sie?

Wie man es in den Übernahmeprozess einbaut

Die Versicherungsprüfung gehört in dieselbe Checkliste wie Konten und Verträge.

Viele Verwaltungen haben für Übernahmen eine Checkliste mit Konten, Wartungsverträgen, Schlüsseln und Beschlusssammlung. Die Versicherungsprüfung gehört mit einem festen Zeitziel dazu, etwa innerhalb der ersten 60 Tage.

Eine Vollmacht der Gemeinschaft erlaubt es, Schadenhistorie und Vertragsunterlagen direkt beim Versicherer abzufragen. Das ist oft der schnellste Weg zu einem vollständigen Bild.

Die Ergebnisse gehören in die erste Eigentümerversammlung. Eine kurze Übersicht mit Befunden und Handlungsvorschlägen zeigt den Eigentümern, dass die neue Verwaltung das Thema im Griff hat.

• Vollmacht für Anfragen beim Versicherer früh einholen
• Prüfung vor der ersten Eigentümerversammlung abschließen
• Befunde als Beschlussvorlage aufbereiten

Häufige Befunde nach einer Übernahme

Diese Punkte finden wir bei übernommenen Objekten besonders oft.

Der Wert 1914 stammt aus der Zeit vor einem Dachausbau. Der Unterversicherungsverzicht wurde bei einem Versichererwechsel nicht übernommen. Eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss ist beim Versicherer als Wohnung erfasst. Und Schäden aus dem letzten Jahr sind zwar gemeldet, aber nie abgeschlossen worden.

Keiner dieser Befunde ist ungewöhnlich. Wer sie in den ersten Wochen findet, kann sie in Ruhe klären. Wer sie im Schadenfall findet, muss erklären, warum sie nicht früher aufgefallen sind.

• Summe gegen den heutigen Ausbauzustand prüfen
• Unterversicherungsverzicht im aktuellen Vertrag suchen
• Nutzung der Einheiten mit den Vertragsangaben abgleichen
• Offene Schäden mit Stand und Zuständigkeit erfassen