Sonder­eigentum und Gewerbeanteile richtig einordnen

Drei Ebenen nicht vermischen

Eigentumsrechtliche Zuordnung, tatsächliche Nutzung und Versicherungsdeckung sind unterschiedliche Fragen.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit nötig sind, etwa Dach, tragende Wände, Fassade und die zentralen Leitungen. Sondereigentum sind die Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sowie Bestandteile, die verändert werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen.

Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft versichert in aller Regel das ganze Gebäude, einschließlich des Sondereigentums. Das ergibt sich aus dem Vertrag, nicht aus dem Gesetz. Seit der Reform 2020 gehört eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert nach § 19 Abs. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung.

Die Nutzung ist eine dritte Frage. Eine Teileigentumseinheit kann als Laden, Praxis oder Restaurant genutzt werden. Für den Versicherer zählt, was tatsächlich im Haus passiert, weil sich daran das Brand- und Leitungswasserrisiko bemisst.

• Gemeinschafts- und Sondereigentum aus den Objektunterlagen ableiten
• Wohn-, Gewerbe- und sonstige Nutzung aktuell erfassen
• Versicherten Umfang im konkreten Vertrag prüfen

Vertragsangaben aktuell halten

Nutzungsänderungen oder neue Gewerbeeinheiten können einen bestehenden Datenstand überholen.

Gewerbeeinheiten in Wohnhäusern werden oft unterschätzt. Ein Friseur, eine Bäckerei mit Backstube oder ein Imbiss mit Fritteuse verändert das Risiko erheblich. Die GDV-Musterbedingungen nennen die Aufnahme oder Veränderung eines Gewerbebetriebs ausdrücklich als möglichen Fall einer anzeigepflichtigen Gefahrerhöhung.

Das Problem entsteht beim Mieterwechsel. Aus einer Arztpraxis wird ein Café, aus einem Büro ein Nagelstudio. Die Verwaltung erfährt davon über den Mietvertrag oder gar nicht, wenn die Einheit einem einzelnen Eigentümer gehört, der sie selbst vermietet. Der Versicherer erfährt es häufig erst im Schadenfall.

Wir halten deshalb je Objekt fest, welche Einheiten gewerblich genutzt werden, wie sie beim Versicherer angegeben sind und wann die Angabe zuletzt abgeglichen wurde. Abweichungen gehen als Rückfrage an den Versicherer, bevor sie zum Streitpunkt werden.

• Änderungen gegenüber bisherigem Vertragsstand markieren
• Rückfragen und Antworten des Versicherers dokumentieren
• Abweichungen innerhalb eines Portfolios sichtbar machen

Im Schadenfall sachlich abgrenzen

Eine schnelle Zuordnung ohne Prüfung kann zu falschen Erwartungen führen.

Bei Leitungswasserschäden in der WEG stellt sich fast immer dieselbe Frage: Wer trägt welchen Teil? Ein Rohrbruch in der Steigleitung betrifft Gemeinschaftseigentum. Der beschädigte Parkettboden in der Wohnung darunter kann Sondereigentum sein. Die Möbel sind Hausrat des Bewohners.

Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft reguliert die Gebäudeschäden, soweit der Vertrag sie einschließt. Hausrat ist Sache des Bewohners. Hat ein Eigentümer den Schaden verursacht, etwa durch eine unsachgemäß angeschlossene Waschmaschine, kann zusätzlich seine Haftpflichtversicherung beteiligt sein.

Eine vorschnelle Zusage an Eigentümer schafft Erwartungen, die der Versicherer später nicht erfüllt. Besser ist es, Schadenort, Ursache und betroffene Bauteile genau zu beschreiben und die Entscheidung des Versicherers mit der Vertragsstelle zu dokumentieren.

• Schadenort, Bauteil und Ursache genau beschreiben
• Mögliche Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtbezüge unterscheiden
• Entscheidung des Versicherers mit Vertragsgrundlage dokumentieren

Gewerbeeinheiten im Wohn­portfolio

Auch reine Wohnbestände enthalten oft Gewerbe.

Ladenlokale im Erdgeschoss, Praxen in der ersten Etage, ein Kiosk an der Ecke: In städtischen Wohnbeständen sind Gewerbeeinheiten die Regel. Versicherer fragen nach Art und Anteil, weil beides das Risiko prägt. Gastronomie mit Küchenbetrieb gilt als deutlich brandgefährlicher als ein Büro.

Für die Gebäudeversicherung reicht es, Art und Fläche der gewerblichen Nutzung richtig anzugeben. Für die Mieter kann eine eigene Inhaltsversicherung und Betriebshaftpflicht sinnvoll sein. Eine Klausel im Mietvertrag, die das verlangt, schützt auch den Eigentümer.

• Art und Fläche jeder Gewerbeeinheit erfassen
• Angaben beim Versicherer bei jedem Mieterwechsel prüfen
• Versicherungspflichten im Gewerbemietvertrag regeln