Asbest im Bestand: Gefahrstoff­verordnung und Versicherung

Was sich mit der neuen Gefahrstoff­verordnung ändert

Wer Arbeiten beauftragt, muss mehr wissen und weitergeben als früher.

Asbest wurde in Deutschland bis zum Verbot im Oktober 1993 in großem Umfang verbaut: in Bodenbelägen und Klebern, Fliesenklebern und Spachtelmassen, Fensterkitten, Dachplatten, Rohrisolierungen und Lüftungskanälen. In vielen Wohnungen aus den Fünfziger- bis Achtzigerjahren steckt er bis heute in Böden und Wänden.

Die novellierte Gefahrstoffverordnung gilt seit dem 5. Dezember 2024. Sie nimmt erstmals auch den Veranlasser von Arbeiten in die Pflicht, also den Bauherrn oder Auftraggeber. Er muss dem ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen über das Vorhandensein von Asbest weitergeben und dafür die ihm zugänglichen Unterlagen mit zumutbarem Aufwand nutzen. Dazu gehört das Baujahr des Gebäudes oder der Baubeginn.

Für Gebäude, die vor dem 31. Oktober 1993 errichtet wurden, gilt ohne gesicherte Erkenntnisse die Annahme, dass Asbest vorhanden sein kann. Eine allgemeine Pflicht für Eigentümer, den ganzen Bestand vorab untersuchen zu lassen, wurde im Verfahren gestrichen.

• Informationspflicht des Auftraggebers seit 5. Dezember 2024
• Baujahr oder Baubeginn an den Auftragnehmer weitergeben
• Vor dem 31.10.1993 errichtete Gebäude gelten als möglicherweise asbesthaltig

Was das ausführende Unternehmen tun muss

Erkundung und Schutzmaßnahmen liegen beim Sanierungsbetrieb, die Informationen beim Eigentümer.

Die Verantwortung für die anlassbezogene Erkundung liegt beim Unternehmen, das die Arbeiten ausführt. Es muss mit seinem Fachwissen einschätzen, ob die zu bearbeitenden Bauteile Asbest enthalten können, und gegebenenfalls Proben nehmen lassen. Arbeiten an asbesthaltigen Materialien dürfen nur von Betrieben mit der nötigen Sachkunde und Ausstattung ausgeführt werden.

Für Eigentümer und Verwaltungen heißt das: Ohne Informationen zum Gebäude kalkuliert jeder Betrieb vorsichtig, und jede Reparatur kann sich verzögern. Wer die Lage im eigenen Bestand kennt, beschleunigt Instandhaltung und Schadensanierung.

• Anlassbezogene Erkundung durch den Auftragnehmer
• Arbeiten an Asbest nur durch sachkundige Fachbetriebe
• Vorhandene Gutachten und Probenergebnisse bereithalten

Warum Asbest ein Versicherungsthema ist

Asbest macht aus einem gewöhnlichen Wasserschaden schnell eine teure Sanierung.

Ein Leitungswasserschaden in einer Wohnung aus den Siebzigerjahren ist schnell ein Asbestfall. Unter dem Bodenbelag liegt ein asbesthaltiger Kleber, in der Wand ein asbesthaltiger Spachtel. Was sonst ein Trocknungsauftrag wäre, wird zu einer Sanierung mit Schutzmaßnahmen, Messungen und Entsorgung als gefährlicher Abfall. Die Kosten steigen oft um ein Vielfaches, und die Wohnung ist länger nicht nutzbar.

Ob der Versicherer diese Mehrkosten trägt, hängt vom Vertrag ab. Die Kosten, um den versicherten Schaden fachgerecht zu beseitigen, können Schutzmaßnahmen gegen Asbest umfassen, soweit sie für die Reparatur des beschädigten Bereichs nötig sind. Eine Sanierung über den Schadenbereich hinaus gehört nicht dazu. Manche Verträge regeln Schadstoffe ausdrücklich, andere schweigen dazu. Das führt in der Regulierung häufig zu Streit.

Auch der Mietausfall wird wichtig. Dauert eine Asbestsanierung länger, als die vereinbarte Höchstdauer für Mietausfall reicht, trägt der Eigentümer den Rest.

• Regelungen zu Schadstoffen und Mehrkosten im Vertrag prüfen
• Höchstdauer für Mietausfall an längere Sanierungen anpassen
• Im Schadenfall den versicherten Bereich sauber abgrenzen

Was im Bestand hilft

Wer die Schadstofflage kennt, saniert schneller und verhandelt besser.

Ein Schadstoffkataster ist keine allgemeine Pflicht, aber das wirksamste Werkzeug. Es hält je Objekt fest, wo Asbest oder andere Schadstoffe nachgewiesen oder zu vermuten sind. Damit erfüllen Eigentümer ihre Informationspflicht ohne Aufwand im Einzelfall, und Betriebe können schneller und genauer kalkulieren.

Für die Versicherung lohnt es sich, die Gebäude vor 1993 zu kennen und die Verträge dieser Objekte gezielt zu prüfen. Bei Ankäufen gehört die Schadstofflage in die Due Diligence, weil sie die Kosten künftiger Schäden mitbestimmt.

• Objekte mit Baujahr vor 1993 im Bestand markieren
• Vorhandene Gutachten in einem Schadstoffkataster bündeln
• Schadstofflage bei Ankäufen in die Prüfung aufnehmen