Typische Deckungslücken im Wohnbestand

Lücken bei Werten und Summen

Der häufigste Befund betrifft nicht die versicherten Gefahren, sondern die Höhe: Was im Schadenfall gezahlt wird, hängt an Angaben aus der Vergangenheit.

Eine Wohngebäudeversicherung zahlt im Schadenfall den Betrag, der nötig ist, um das Gebäude in gleicher Art und Güte wiederherzustellen. Wie hoch dieser Betrag angesetzt ist, entscheidet sich aber beim Vertragsschluss: über die Versicherungssumme 1914, über die Wohnfläche oder über einen Summenermittlungsbogen. Diese Angaben sind oft zehn, zwanzig oder dreißig Jahre alt.

Seitdem wurden Dachgeschosse ausgebaut, Balkone angebaut, Bäder hochwertiger saniert und Aufzüge eingebaut. Keine dieser Maßnahmen ändert den Vertrag von selbst. Stimmt die Summe nicht mehr, kann der Versicherer nach § 75 VVG die Entschädigung im Verhältnis kürzen. Bei einem Totalschaden eines Mehrfamilienhauses fehlen dann schnell sechsstellige Beträge.

Ein Unterversicherungsverzicht schützt davor nur, wenn seine Voraussetzungen erfüllt sind. Meist verlangt er, dass die Summe nach einem anerkannten Verfahren ermittelt wurde und dass sich das Gebäude seitdem nicht wertsteigernd verändert hat. Genau diese zweite Bedingung ist in älteren Beständen selten geprüft.

• Unterversicherungsverzicht fehlt oder ist an Bedingungen geknüpft, die niemand geprüft hat
• Wert 1914 stammt aus der Zeit vor Ausbau, Anbau oder Dachgeschossausbau
• Wohnfläche und Anzahl der Einheiten weichen von der heutigen Nutzung ab

Lücken bei den versicherten Gefahren

Der Grundvertrag deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Was darüber hinausgeht, ist ein eigener Baustein — und fehlt oft.

Die verbundene Wohngebäudeversicherung fasst vier Gefahrengruppen zusammen: Brand mit Blitzschlag und Explosion, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Was darüber hinausgeht, muss eigens vereinbart werden. Das gilt für die Elementargefahren wie Überschwemmung, Rückstau, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen. Es gilt auch für viele Erweiterungen, die man intuitiv für selbstverständlich hält.

Grobe Fahrlässigkeit ist dafür ein gutes Beispiel. Nach § 81 Abs. 2 VVG darf der Versicherer seine Leistung kürzen, wenn der Schaden grob fahrlässig herbeigeführt wurde, etwa durch eine unbeaufsichtigte Kerze oder ein im Winter nicht entleertes Rohr in einer leeren Wohnung. Viele Verträge verzichten auf diese Kürzung. Manche tun es nur bis zu einer Teilsumme, ältere Verträge gar nicht.

Bei Leitungswasser liegt die Grenze oft an der Außenwand. Die GDV-Musterbedingungen VGB 2022 versichern Bruchschäden außerhalb des Gebäudes an Zuleitungsrohren der Wasserversorgung. Ableitungsrohre auf dem Grundstück sind nur mitversichert, wenn das vereinbart ist. Gerade bei älteren Grundleitungen aus Steinzeug oder Beton ist das ein teurer Unterschied.

Bei Rauch- und Rußschäden hat sich die Lage verschoben. Die VGB 2022 schließen Schäden durch Rauch ein, der plötzlich und bestimmungswidrig aus Feuerungs-, Heizungs-, Koch- oder Trocknungsanlagen austritt, meist bis zu einer Entschädigungsgrenze. Ältere Bedingungswerke kennen das oft nicht. Ob ein Bestand davon profitiert, hängt davon ab, welches Bedingungswerk tatsächlich im Vertrag steht.

• Kein Elementarschutz: Überschwemmung, Rückstau und Starkregen sind nicht gedeckt
• Grobe Fahrlässigkeit nicht eingeschlossen oder nur bis zu einer Teilsumme
• Ableitungsrohre auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes nicht mitversichert
• Rauch- und Rußschäden aus Heizung oder Ofen nur nach neueren Bedingungen gedeckt, oft mit Grenze
• Wasseraustritt durch undichte Fugen im Nassbereich ausgeschlossen
• Schneedruck ohne Elementarbaustein nicht versichert

Lücken, die erst im Bestandsvergleich auffallen

Einzeln betrachtet wirkt jeder Vertrag plausibel. Erst nebeneinander zeigt sich, dass dieselbe Gefahr im Bestand unterschiedlich abgesichert ist.

Bestände wachsen selten aus einem Guss. Objekte kommen über Jahre hinzu, oft mit den Verträgen, die der Voreigentümer oder die vorherige Verwaltung abgeschlossen hat. So entstehen Portfolios, in denen ähnliche Häuser in ähnlicher Lage völlig unterschiedlich versichert sind.

Im Einzelvertrag fällt das nicht auf. Jede Police wirkt für sich plausibel. Erst in einer Übersicht über alle Objekte wird sichtbar, dass drei Häuser in derselben Straße Elementarschutz haben und das vierte nicht, oder dass der Selbstbehalt zwischen 250 und 5.000 Euro schwankt, ohne dass jemand das so entschieden hätte.

Für die Verwaltung und den Eigentümer ist das mehr als eine Schönheitsfrage. Wer einen Bestand verantwortet, muss erklären können, warum ein Objekt anders abgesichert ist als das Nachbarhaus. Eine einheitliche Linie über das Portfolio ist dafür die sauberste Antwort.

• Objekte ohne Elementarschutz neben Objekten mit Elementarschutz in vergleichbarer Lage
• Unterschiedliche Selbstbehalte und Zusatzbausteine ohne erkennbaren Grund
• Regionale Unterschiede prüfen, statt sie der Vertragshistorie zu überlassen

Lücken bei Objektangaben und Sonderrisiken

Was sich am Objekt geändert hat, muss im Vertrag ankommen. Sonst fehlt die Deckung genau dort, wo das Risiko liegt.

Ein Versicherer kalkuliert das Risiko auf Grundlage der Angaben, die er beim Abschluss erhalten hat. Die GDV-Musterbedingungen nennen typische Fälle, in denen sich dieses Risiko später erhöht: Ein Gewerbebetrieb wird aufgenommen oder verändert, das Gebäude steht überwiegend leer, bei Baumaßnahmen wird das Dach geöffnet, oder das Haus wird unter Denkmalschutz gestellt.

Nach § 23 VVG muss der Versicherungsnehmer eine solche Gefahrerhöhung anzeigen. Unterbleibt die Anzeige, kann der Versicherer je nach Verschulden kündigen oder die Leistung kürzen. Ein Restaurant im Erdgeschoss eines Wohnhauses ist ein anderes Brandrisiko als ein Büro, und ein leerstehendes Haus ein anderes Leitungswasserrisiko als ein bewohntes.

Dazu kommen Risiken, die in einem eigenen Vertrag gehören. Ein Heizöltank braucht eine Gewässerschadenhaftpflicht, die in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oft nur bis zu einer bestimmten Tankgröße eingeschlossen ist. Solche Punkte gehen verloren, wenn Objektakte und Versicherungsakte getrennt geführt werden.

• Gewerbeanteil im Haus nicht gemeldet, obwohl er die Einstufung verändert
• Heizöltank ohne passende Gewässerschadenhaftpflicht
• Leerstand oder Sanierungsphase dem Versicherer nicht angezeigt