Elementar­schaden­versicherung für Gebäude und WEGs

Elementarschutz ist ein Vertragsbaustein

Der Begriff beschreibt keinen einheitlichen Schutz. Gefahrendefinitionen, Ausschlüsse, Wartezeiten und Selbstbehalte unterscheiden sich.

Die GDV-Musterbedingungen fassen unter weiteren Naturgefahren acht Ereignisse zusammen: Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Jede dieser Gefahren ist in den Bedingungen genau definiert.

Überschwemmung ist danach die Überflutung des Versicherungsgrundstücks mit erheblichen Mengen Oberflächenwasser durch Ausuferung von Gewässern oder durch Witterungsniederschläge. Damit ist auch Starkregen fernab von Flüssen erfasst. Rückstau liegt vor, wenn Wasser aus den gebäudeeigenen Ableitungsrohren in das Gebäude eindringt, weil Gewässer ausufern oder Niederschläge die Kanalisation überlasten.

Nicht versichert sind Sturmflut und Grundwasser, soweit es nicht infolge von Niederschlägen oder Ausuferung an die Erdoberfläche gedrungen ist. Elementarbausteine haben meist einen eigenen Selbstbehalt, der deutlich höher liegen kann als im Grundvertrag. Manche Versicherer vereinbaren eine Wartezeit ab Vertragsbeginn.

Nach Angaben des GDV ist in Deutschland nur gut die Hälfte der Wohngebäude gegen Elementargefahren versichert. Die Politik diskutiert seit den Überschwemmungen im Ahrtal 2021 über eine Pflichtversicherung oder eine Angebotspflicht.

• Versicherte Naturgefahren im Wortlaut des Vertrags prüfen
• Selbstbehalte und mögliche Entschädigungsgrenzen dokumentieren
• Obliegenheiten und besondere Risikofragen des Versicherers beachten

Die Objektperspektive zählt

Für einen Bestand reicht eine allgemeine Aussage nicht. Jedes Gebäude braucht einen nachvollziehbaren Status.

Versicherer ordnen Adressen über das Zonierungssystem ZÜRS Geo einer Gefährdungsklasse für Hochwasser zu. Die meisten Gebäude in Deutschland liegen in der niedrigsten Klasse und sind problemlos versicherbar. In den höheren Klassen steigen Prämien und Selbstbehalte, in wenigen Lagen ist Elementarschutz nur mit Auflagen zu bekommen.

Für Starkregen gibt es inzwischen eigene Gefährdungsklassen, die Senken und Fließwege berücksichtigen. Ein Haus in einer Mulde kann auch weit entfernt von jedem Bach stark gefährdet sein.

Neben der Lage zählt das Gebäude. Liegen Wohnräume, Technik oder Lager im Keller, entstehen bei Überflutung hohe Schäden. Eine funktionierende Rückstausicherung ist nach den Musterbedingungen eine Obliegenheit.

• Standort und bekannte Gefährdung getrennt vom Vertragsumfang betrachten
• Keller, Technik, Rückstauschutz und Nutzung in die Sachverhaltsaufnahme einbeziehen
• Abweichende Vertragsstände innerhalb des Portfolios sichtbar machen

Entscheidungen sauber dokumentieren

Beirat und Eigentümer benötigen eine verständliche Grundlage, die Kosten, Selbstbehalt und Grenzen nicht ausblendet.

In einer WEG entscheidet die Eigentümerversammlung über den Abschluss eines Elementarbausteins. Die Verwaltung muss dafür eine Grundlage schaffen: Was kostet der Baustein, welche Selbstbehalte gelten, welche Gefährdung zeigt die Lage.

Lehnt die Gemeinschaft den Baustein ab, sollte das mit den vorgelegten Informationen im Protokoll stehen. Kommt später ein Überschwemmungsschaden, lässt sich so nachvollziehen, dass die Entscheidung bewusst getroffen wurde.

• Bestehenden Schutz und offene Fragen zusammenfassen
• Angebote nach Umfang und nicht nur nach Prämie vergleichen
• Entscheidung und zugrunde liegende Informationen festhalten

Was ein fehlender Baustein kosten kann

Die Rechnung fällt anders aus, wenn man den Schaden durchspielt.

Ein Starkregen setzt den Keller eines Mehrfamilienhauses einen halben Meter unter Wasser. Betroffen sind Heizung, Elektroverteilung, Mieterkeller und Estrich. Trocknung, Austausch der Technik und Wiederherstellung summieren sich schnell auf einen fünf- bis sechsstelligen Betrag. Ohne Elementarbaustein trägt ihn die Gemeinschaft oder der Eigentümer.

Dem steht die Prämie des Bausteins gegenüber, die in den meisten Lagen einen überschaubaren Anteil am Gesamtbeitrag ausmacht. Für die Entscheidung in der Eigentümerversammlung ist dieser Vergleich greifbarer als jede abstrakte Risikobeschreibung.

• Möglichen Schaden am eigenen Objekt durchrechnen
• Prämie und Selbstbehalt des Bausteins danebenstellen
• Ergebnis in die Beschlussvorlage aufnehmen