Nachmeldungen: wenn die Versicherung nicht mehr zum Objekt passt
Ändert sich ein Gebäude, muss der Versicherungsvertrag nachziehen. Ausbauten, neue Nutzungen, Leerstand oder technische Anlagen verändern Wert und Risiko. Wer sie nicht meldet, riskiert Unterversicherung und bei einer Gefahrerhöhung Kürzungen im Schadenfall.
- AnlassBauliche oder Nutzungsänderung
- RisikoUnterversicherung
- Grundlage§ 23 VVG
- Lesezeit4 Minuten
Carla Stoltze · Geschäftsführerin · Versicherungsmaklerin
Welche Änderungen zählen
Nicht jede Reparatur ist meldepflichtig. Relevant ist, was den Wiederherstellungswert oder das Risiko verändert.
Die GDV-Musterbedingungen für Wohngebäude nennen konkrete Fälle, in denen eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung vorliegen kann. Dazu gehört jede Änderung eines Umstands, nach dem der Versicherer vor Vertragsschluss gefragt hat. Dazu gehören außerdem ein Gebäude, das überwiegend nicht mehr genutzt wird, Baumaßnahmen, bei denen das Dach ganz oder teilweise entfernt wird, Baumaßnahmen, die das Gebäude überwiegend unbenutzbar machen, die Aufnahme oder Veränderung eines Gewerbebetriebs und die nachträgliche Unterschutzstellung als Denkmal.
Neben der Gefahr steht der Wert. Ein ausgebauter Dachboden, eine Aufstockung, ein neuer Aufzug oder eine hochwertige Badsanierung erhöhen den Betrag, den ein Wiederaufbau kosten würde. Diese Änderungen sind oft keine Gefahrerhöhung, verändern aber die Grundlage der Versicherungssumme.
Photovoltaikanlagen stehen dazwischen. Sie erhöhen den Gebäudewert, wenn sie mitversichert werden sollen, und können das Brandrisiko verändern. Ob sie über die Gebäudeversicherung oder einen eigenen Vertrag laufen, sollte einmal bewusst entschieden werden.
- Ausbau von Dachgeschoss oder Keller zu Wohnraum
- Anbauten, Aufstockungen und neue Balkone
- Gewerbe im Haus, besonders Gastronomie oder Werkstätten
- Photovoltaik, Ladeinfrastruktur und neue Heiztechnik
- Leerstand über die im Vertrag genannte Dauer
Summe und Gefahr sind zwei Fragen
Eine Wertsteigerung betrifft die Versicherungssumme. Eine Gefahrerhöhung betrifft die Frage, ob der Versicherer das Risiko so überhaupt tragen wollte. Beides kann gleichzeitig auftreten.
Die Rechtsfolgen sind unterschiedlich. Bei einer Unterversicherung kürzt der Versicherer nach § 75 VVG die Entschädigung im Verhältnis von Versicherungssumme zu Versicherungswert, sofern kein Unterversicherungsverzicht besteht. Das trifft jeden Schaden, auch einen kleinen.
Bei einer nicht angezeigten Gefahrerhöhung greifen §§ 23 bis 26 VVG. Der Versicherer kann den Vertrag kündigen oder eine höhere Prämie verlangen. Tritt der Schaden ein, bevor er von der Änderung wusste, kann er bei Vorsatz leistungsfrei sein und bei grober Fahrlässigkeit die Leistung nach der Schwere des Verschuldens kürzen. Hatte die Gefahrerhöhung keinen Einfluss auf den Schaden, bleibt die Leistung bestehen.
Leerstand ist ein häufiger Fall, der beide Seiten berührt. Ein leeres Haus wird seltener kontrolliert, Leitungswasserschäden bleiben länger unentdeckt, und die Winterobliegenheiten werden wichtiger. Die VGB 2022 verlangen, nicht genutzte Gebäudeteile genügend häufig zu kontrollieren und wasserführende Anlagen dort abzusperren und zu entleeren.
- Ausbau erhöht den Wiederherstellungswert: Summe oder Wert 1914 anpassen
- Neue Nutzung verändert das Risiko: Gefahrerhöhung anzeigen
- Leerstand erhöht das Risiko für Leitungswasser und Einbruch
- Prüfen, ob ein Unterversicherungsverzicht die neue Situation noch abdeckt
Wie der Vertrag aktuell bleibt
Nachmeldungen gehen verloren, wenn niemand sie auslöst. Ein fester Ablauf verhindert das.
In der Praxis scheitern Nachmeldungen selten am Willen, sondern am Informationsfluss. Die Verwaltung erfährt vom Dachausbau über den Beschluss der Eigentümerversammlung, der Versicherer über niemanden. Bei Ausbauten im Sondereigentum oder Mieterwechseln in Gewerbeeinheiten erfährt die Verwaltung manchmal selbst nichts.
Hilfreich ist ein fester Auslöser: Jeder Beschluss über eine bauliche Veränderung, jede Baugenehmigung und jede größere Handwerkerrechnung wird auch auf Versicherungsrelevanz geprüft. Dazu kommt ein jährlicher Abgleich zwischen dem, was im Vertrag steht, und dem, was am Objekt tatsächlich vorhanden ist.
Die Meldung selbst sollte schriftlich erfolgen und bestätigt werden. Ein Nachtrag des Versicherers ist der beste Beleg, dass die Änderung angekommen ist.
- Bauanträge, Handwerkerrechnungen und Beschlüsse als Auslöser nutzen
- Änderungen je Objekt mit Datum und Nachweis erfassen
- Meldung an den Versicherer schriftlich und mit Eingangsbestätigung
- Einmal im Jahr den Objektstand gegen den Vertrag abgleichen
Häufige Fragen
Was muss dem Versicherer gemeldet werden?
Alles, was Wert oder Risiko des Gebäudes verändert: Dachgeschossausbau, Anbau, neue Gewerbenutzung, Photovoltaik, längerer Leerstand, größere Umbauten. Was genau anzeigepflichtig ist, steht in den Vertragsbedingungen.
Was passiert, wenn eine Änderung nicht gemeldet wurde?
Ist die Versicherungssumme zu niedrig, kann der Versicherer die Leistung im Verhältnis kürzen, sofern kein Unterversicherungsverzicht greift. Bei einer nicht angezeigten Gefahrerhöhung kann er je nach Verschulden die Leistung kürzen oder den Vertrag kündigen.
Wer ist bei einer WEG für die Meldung zuständig?
Versicherungsnehmer ist die Gemeinschaft, in der Praxis meldet die Verwaltung. Das setzt voraus, dass sie von der Änderung erfährt. Bei Ausbauten im Sondereigentum ist das oft der schwierigste Teil.
Garantiert Field & Folio eine bestimmte Deckung oder Regulierung?
Nein. Deckung und Regulierung hängen immer vom konkreten Vertrag, den Bedingungen und dem Sachverhalt ab. Wir bereiten die Informationen auf, prüfen offene Punkte und begleiten die Klärung mit dem Versicherer.
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Quellen
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